Двойная продажа квартиры что делать

Содержание

Двойные продажи | Гордон и Партнеры

Двойная продажа квартиры что делать

Двойные продажи недвижимости, и новостроек по ДДУ в частности, дело в России известное и не новое.

Получить помощь адвоката

Теперь у покупателей появилась новая возможность вернуть деньги. Верховный суд РФ  признал законным еще один способ защиты потерпевшей стороны при двойных продажах и при цепочках перепродаж квартир.

Почему происходят двойные продажи

Заблуждение первое: двойные продажи происходят только при продаже квартир в новостройках на этапе строительства.

Ничего подобного, двойная продажа может произойти при продаже любой недвижимости: новостройки или вторичной. Квартиры, индивидуального загородного дома, земельного участка, офиса, производственного здания и т.д.

Мы неоднократно участвовали в судебных процессах о двойных продажах квартир на вторичном рынке, и земельных участков.

Причина двойной продажи недвижимости  – установленная законом и разорванная по времени  двух этапная схема продажи недвижимости: 1) заключение договора на отчуждение недвижимости; 2) государственная   регистрация перехода права собственности на недвижимость.

Встречаем, когда от совершения сделки до гос регистрации права собственности проходят месяцы и годы. За это время недвижимость могут еще раз продать, а затем перепродать, и она может успеть перейти по наследству.

Собственник недвижимости, подписав договор купли продажи, не прекращает быть ее собственником до внесения записи о переходе права собственности к покупателю в Единый гос реестр недвижимости. По этому, не существует гарантий, что подписывая договор с вами, в этот-же день продавец не подпишет договор с кем-то еще, или он до вас подписал договор с кем-то. Далеко не всегда двойная продажа обусловлена мошенничеством со стороны  продавца.

Спасти деньги покупателя при  двойной продаже недвижимости может только правильная технология проведения сделки купли продажи недвижимости. Это умеют делать адвокаты, юристы по недвижимости, риелторы. Получить юридическое сопровождение сделки вы можете у адвоката, у юриста по недвижимости, у риелтора.

Еще более вероятны двойные продажи  при продажах квартир в новостройках

Это действительно так, поскольку продажи недвижимости в новостройках – массовые продажи, и исключить банальные ошибки при огромном документообороте удается не каждому продавцу.

Средний жилой комплекс в Москве состоит не менее чем из 500 – 800 квартир, но не редкость и 1,5 -2,0 тысячи. И продажи происходят не одномоментно, а растянуты во времени на несколько лет. И сами квартиры передаются в продажу не одновременно, а частями.

Существенное влияние на двойные продажи оказывает юридическая схема продажи новостройки. Те-же договоры ДДУ. Не редко организаторы строительства «прогоняют» предварительно квартиры через «свои» фирмы. То есть заключают  договоры ДДУ на квартиры со своими фирмами, и только затем переуступают эти квартиры конечным дольщикам по договорам уступки права (подробнее о покупке новостройки по переуступке читайте здесь). Если все оформлено правильно, ничего криминального в такой схеме нет.

Другой источник двойных продаж — использование застройщиком квартир для расчетов. Застройщик рассчитывается с подрядчиками за выполненные строительные работы и с поставщиками за поставленные стройматериалы не деньгами а квартирами. Оформляется это теми же договорами ДДУ.

Далее поставщики и подрядчики начинают продавать эти квартиры по договорам переуступки (уступка права требования).  И опять возникает риск возникновения двойных продаж, поскольку по договорам с поставщиками и подрядчиками один ДДУ может включать много договоров — 10, 15, 50 и т.д.

А учет договоров застройщики, как правило, ведут по номерам квартир — один договор — одна квартира, по номерам. Рано или поздно застройщик допускает ошибки в учете проданных по ДДУ квартир.

Но иногда застройщики делают смешанные продажи: и проводят квартиры через свои фирмы, и продают квартиры напрямую дольщикам. Вот тут и возникает благодатная почва для двойных продаж.

Отдельная тема, когда двойные продажи организуют сами застройщики или их  фирмы. В конце концов, через цепочку перепродаж,  договор ДДУ попадает к конечному дольщику – физ лицу. И у него возникает то, что все слышат, как двойные продажи.

Обратите внимание:

Все эти ситуации с двойными продажами возникают если  дольщик покупает квартиру самостоятельно!

Юридическое сопровождение сделки адвокатом включает анализ договора на приобретение квартир, проверку продавцов и т.д., что позволяет выявить сомнительные моменты. Заключать сделку или нет в такой ситуации решает покупатель. Но будучи осведомленным о ситуации и возможных последствиях.

Читайте также  Где сделать кадастровый паспорт на квартиру

Заблуждение второе: По договору ДДУ двойная продажа не возможна, поскольку  сам договор регистрируется в Росреестре.

Действительно, закон 214-ФЗ о долевом строительстве существенно прибавляет уверенности дольщику. Вместе с тем, договор ДДУ не панацея, по тем же самым причинам.

Приходится сталкиваться со спорами, когда дольщик заплатил деньги но дольщиком не стал – или на квартиру ранее уже заключен договор ДДУ и второй ДДУ не возможен, или совершили уступку прав, а до нее состоялась другая уступка. В обоих случаях госрегистрация не пройдет, и спасет деньги дольщика только правильное совершение сделки. Особенно, если это кредит.

Вопиющие и крайне опасные случаи – когда одну и ту же квартиру, офис, апартаменты или другие нежилое помещение продают разным лицам под разными проектными номерами.

Как известно, номера помещений в здании присваивают на этапе проектирования. В подавляющем большинстве случаев первоначальные проектные номера изменяются.

При гос регистрации договора ДДУ в ЕГРН вносятся записи в привязке к номеру помещения. В этот момент и может произойти задваивание дольщиков на один объект.

Что делать при двойной продаже

Как правило, развитие ситуации происходит по принципу «кто первый встал того и тапки». Кто первый пришел в Росреестр за гос регистрацией собственности, тот и становится собственником. А далее возникают суды с его участием.

Как правило, потерпевший дольщик 1) оспаривает права собственности на квартиру, 2) требует признать недействительным свой договор ДДУ, или уступку,  3) требует возмещения убытков для покупки другой квартиры.

Признать право собственности второго дольщика и отменить состоявшуюся гос регистрацию права на квартиру удается не всегда.

При двойной продаже существует реальная судебная перспектива оспорить договор ДДУ и взыскать убытки. Сложность — исполнить решение суда в части взыскания убытков.  Лучший вариант, если сторона по договору  — застройщик.  Но при двойных продажах, по большей части, потерпевший дольщик покупает у физика, или у поставщика (подрядчика), с которых убытки взыскать не реально. Тем более ситуация сложная, если встречается откровенная недобросовестность продавцов и их аффилированность с застройщиком.

Для таких ситуаций Верховный суд РФ одобрил еще один способ взыскания убытков – с застройщиков.

Новый взгляд Верховного Суда

В ситуациях двойных продаж,  когда продавец  будущей недвижимости действовал недобросовестно, и усматривается аффилированность продавца с застройщиком, Верховный суд РФ считает допустимым для потерпевшей стороны (дольщику, инвестору, соинвестору), предъявить требования о возмещении убытков с застройщика. Позиция изложена в определении Верховного Суда РФ  от 22.05.2017г. по делу № 303-ЭС16-19319.

До настоящего времени, в ситуациях очевидно недобросовестного поведения застройщика при двойных продажах, взыскать убытки с застройщиков не удавалось. Суды отказывались удовлетворять такие требования. Благодаря цепочке очевидно умышленно совершенных переуступок по ДДУ, и даже при выявлении аффилированности продавцов в цепочке и застройщика, не удавалось доказать согласованность действий продавца в последней сделке с иными участвующими в цепочке сделок и застройщика.

Для таких ситуаций Верховный Суд разъяснил: в случае, если двойная продажа совершена непосредственно застройщиком, то его ответственность за это нарушение не может зависеть от последующих продаж.

Предъявление иска к последнему продавцу будущей недвижимости и присуждение к взысканию с последнего в пользу потерпевшего дольщика уплаченных по признанному  недействительным договору купли-продажи денежных средств само по себе не препятствует привлечению должника к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения вреда при доказанности факта правонарушения и невозмещении потерь контрагентом по сделке.

Теперь, в случае выявления двойных продаж по договорам ДДУ, у потерпевшего дольщика появилась возможность взыскивать убытки не только с непосредственного контрагента по сделке, но и с застройщика,  допустившего двойную продажу будущей недвижимости. Согласно разъяснениям Верховного Суда, наличие цепочки состоявшихся после нарушения перепродаж будущей недвижимости не является основанием для освобождения такого правонарушителя от ответственности по возмещению ущерба.

При этом судам необходимо выявлять, в результате чьих конкретно нарушений произошла двойная продажа.

Данные Верховным Судом РФ разъяснения предоставляют дольщику, в случае возникновения спора о двойных продажах строящейся квартиры, значительно эффективнее защищать свои имущественные интересы и взыскивать убытки с застройщика даже в случае применения юридических схем.

Определение ВС РФ:

http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/90f9a30e-75f8-4d0e-a9ae-8f64bba1c61d/A51-273-2015_20170522_Opredelenie.pdf

01 июня 2017 года

Москва

Адвокат Гордон А.Э,

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/dvoynye-prodazhi/

Мошенничество с двойной продажей квартиры

В наше время очень распространенным фактом является «двойная продажа квартир». Что это за вид мошенничества и как это происходит? Может ли добиться правды пострадавший в подобных случаях человек?

Итак, под таким простым словосочетанием замаскирован особый затейливый маневр, которым пользуются продавцы недвижимости или обычные мошенники. Квартира оказывается проданной дважды в большинстве случаев по той причине, что хозяева отдают ее на продажу в агентство недвижимости и одновременно пытаются продать свои квадратные метры самостоятельно.

Читайте также  Наследование приватизированной квартиры после смерти супруга

В конечном результате получается, что работа проводится не слажено и напоминает действия при двойном обгоне на дороге одного и того же автомобиля: от продавца недвижимость уходит одному клиенту, а от агентства совсем другому. Получается много накладок и два владельца. Но многие агентства уже предусмотрели страховки от факта двойной продажи квартиры.

Так бывает, если двойная продажа не намеренная. Но стоит помнить, что часто такие сделки совершаются по хорошо продуманной схеме. Опытные «продавцы» подводят дело так, чтобы незаметно осуществить мошенничество с недвижимостью.

Мошеннические схемы на первичном и вторичном рынке

От мошеннических схем не застрахован ни вторичный, ни первичный рынок недвижимости. Умельцы есть везде.

И если вы решили перестраховаться и купить квартиру от застройщика, все равно не забывайте хорошо проверять все документы, перед тем как подписать что-либо. В обязательном порядке вам должны предложить подписать договор, который указывает на ваше долевое участие и ни в коем случае не договор купли-продажи. Все другие документы никакой юридической силы в данном случае не имеют.

Случается, что застройщик продает квартиру сразу двум собственникам и пострадавшие смогут узнать об этом только, когда придут зарегистрировать договор долевого участия в Росреестр.

Тут уже поможет только обращение в суд, который отдаст право собственности на квартиру только одному из покупателей. Второго ждет перспектива получить свои деньги обратно либо получить взамен другую квартиру (такое бывает редко). Да и возвратом средств не стоит радоваться – покупатель все равно останется в приличном минусе.

Также не забудьте уточнить, имеет ли право инвестор производить продажу квартир в конкретно выбранном вами доме.

Бывает так, что указанные в договоре характеристики жилых квадратных метров в реальности полностью не соответствуют.

Вторичный рынок жилья – это место где происходят любого рода махинации и, причем очень часто. Самым безобидным обманом может быть скрытие каких либо дефектов в квартире или доме. А вот попасться на фальшивой продаже довольно-таки просто.

Такую сделку может заключить даже желающий нажиться квартиросъемщик. Вы потеряете свои деньги, а доказать ничего не сможете. Подобные схемы мошенничества хорошо проработаны и заставляют задуматься даже акул в сфере покупки недвижимости.

Поэтому будьте бдительны, перед тем, как подписать какие либо документы или перечислить деньги так называемому продавцу.

Правовое регулирование споров при факте двойной продажи

Для того чтобы хоть как то бороться за приобретенное имущество, нужно ознакомиться с правилами, согласно которым проводится регулирование споров при двойной продаже, и которые смогут помочь покупателю:

  • Во время разбирательства преимущество отдается тому лицо, которые первое оформило все документы и оплатило сделки;
  • В определенных случаях преимущество отдается той стороне, которая первая подала судебный иск;
  • Тот участник двойной купли-продажи, который стал пострадавшим, может требовать в судебном порядке возмещение полной уплаченной суммы и дополнительные выплаты за моральный ущерб и все понесенный им убытки;
  • Суд может обвинить покупателя, если тот осведомленно подписывал документы подозрительной сделки.

Правила и сроки обращения в суд

Вы установили факт двойной продажи, в котором стали замешаны? Тогда вам сразу нужно обращаться в суд. Главным правилом в этой ситуации будет – кто пришел первым тот практически уже выиграл суд. Сроки обращения в суд должны быть самыми кратчайшими. Не нужно затягивать время, так как ваши, так называемые «партнеры» по квартире, могут сделать это первыми, и тогда вам придется выбивать свои вложенные средства.

Как избежать обмана при покупке новостроя?

Таким вопросом задается практически каждый, кто хочет приобрести квартиру в новом доме. Существуют несколько советов, которые способны помочь покупателю не попасться на факт мошенничества:

  1. Изучите историю выбранной компании;
  2. Если есть возможность, обратитесь за помощью к специалисту;
  3. Следует насторожиться в случае сильно заниженной стоимости квартиры;
  4. С вами обязательно должны заключить договор долевого участия в строительстве;
  5. Постарайтесь этот договор как можно быстрее зарегистрировать;
  6. Застрахуйте сделку.

Действия при наличии факта двойной продажи

Если открылся факт, что вы не единственный владелец купленной квартиры, попробуйте изначально уточнить все нюансы у продавца. Может быть такой вариант, что получилась обычная техническая ошибка и вам помогут решить этот вопрос. В противном случае идите в суд и пусть уже созданные для этих целей инстанции решают проблему с регулированием споров при двойной продаже.

На что можно претендовать, если Вас обманули?

Если вы были первым при заключении данной сделки, то тогда постарайтесь и в суд обратится первым и квартира точно останется вам. Если же вам не повезло – тогда придется, конечно, немного повозиться и судебном порядке отстаивать свое право на возмещение полагаемых вам средств. К сожалению, очень часто бывает так, что проигравший покупатель всегда остается в минусе. Поэтому постарайтесь быть внимательным при покупке и не забывайте известную пословицу «Семь раз отмерь – один раз отрежь».

Читайте также  Где регистрируют право собственности на квартиру

Будьте внимательны, не спешите подписывать документы, в погоне за дешевым вариантом, ведь именно на такую наживку обычно ловят обманутых покупателей.

Источник: https://NovoHata.ru/moshennichestvo-s-dvoynoy-prodazhey-kvartiryi

Двойная продажа: что делать, когда вашу квартиру продали без вас |

Можно ли продать одну квартиру дважды? Не исключено, именно с такой ситуацией пришлось столкнуться жителю Владивостока, в квартире которого поселился другой человек, который так же, как и он сам, купил жильё по договору с жилищным кооперативом. Что поможет восстановить права в такой нестандартной ситуации, разобралась коллегия по гражданским спорам Верховного суда.

Квартиру продали дважды

6 марта 2006 года Евгений Селиванов* заключил договор с кооперативом ЖСК-88 на строительство двухкомнатной квартиры. Изначально ее стоимость составила 882 000 руб. В октябре 2011 года кооператив заключил с Селивановым допсоглашение, по которому ему надо было доплатить еще 172 000 руб. за дополнительную площадь. Покупатель за квартиру расплатился.

Однако двумя годами позже кооператив продал помещение повторно – на этот раз договор на строительство той же «двушки» заключили с Татьяной Кретовой*. Квартира успела подорожать: сумма в договоре составила 2,2 млн руб. Кретова также оплатила всю стоимость жилья – 3 июня 2014 года кооператив выдал ей справку о полной выплате паевого взноса. Кретова сделала в квартире ремонт и поселилась в ней, хотя дом еще не был сдан в эксплуатацию.

За квартирой – в суд

Первого покупателя такое положение дел не устроило. Он подал иск к кооперативу и Татьяне Кретовой, требуя признать ее договор и право собственности, возникшее на основании справки, недействительными, а саму покупательницу выселить.

Первая инстанция в иске отказала (дело 2-108/2016 (2-2551/2015;) ~ М-2391/2015), но это решение было отменено: в апелляции приняли новое решение, которым договор Кретовой и акт готовности квартиры признали недействительными. Селиванов отказался от иска в части требований о признании недействительным права собственности, возникшего на основании справки, и в этой части производство по делу прекращено. Он потребовал от Кретовой освободить квартиру, однако покидать помещение она отказалась.

Тогда Селиванов снова обратился в суд. На этот раз он попросил суд признать недействительной справку о выплате пая за «двушку» и обязать вторую покупательницу освободить помещение.

В первой инстанции ему отказали, но в Приморском краевом суде согласились (дело 33-2636/2017), раз заключенный между Кретовой и кооперативом договор признали недействительным, так же следует поступить и со справкой, на основании которой и стала возможной регистрация помещения на покупательницу, ведь ее выдали в рамках недействительного договора. Суды пришли к выводу: истец имеет право требовать освободить квартиру, так как он выплатил паевой взнос в полном объеме.

ВС разобрался в деталях

ВС не согласился с выводом апелляции, отменив определение и отправив дело на новое рассмотрение в краевой суд. Согласно позиции Верховного суда, то, что договор на строительство жилья Кретовой ранее был признан Приморским краевым судом недействительным, автоматически не означает, что недействительной будет и справка о выплате пая.

Действительно, справка является правоустанавливающим документом, который оформляет договорные правоотношения сторон и подтверждает исполнение по ранее совершенной сделке, замечает Александра Воскресенская, юрист КА «Юков и партнёры»: «следовательно, сама по себе справка не является неотъемлемой частью договора и не может быть признана недействительной лишь на основании того, что сам договор был признан таковым».

ВС отметил, что по смыслу ст. 167 ГК, если сделку признали недействительной, то каждая из сторон должна вернуть всё, что получила по сделке. Но никаких других последствий недействительности не предусмотрено. Однако Селиверстов требовал освобождения жилого помещения.

«По смыслу законодательства, такое требование – виндикационное требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения – неправомерно. Это соответствует действующему законодательству и судебной практике.

Так, исходя из правовой позиции ВС РФ, ВАС РФ, если имущество было передано по недействительной сделке, оно подлежит возврату в порядке реституции, а не путем виндикации у другой стороны сделки», – говорит Александра Вознесенская.

Применение положений о последствиях недействительности сделки полностью не восстанавливает права истца на спорную квартиру, объясняет Вознесенская.

«В результате реституции каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке: соответственно, потребительскому кооперативу будет возвращено жилое помещение, а Кретовой – деньги, что не восстанавливает истца в его правах на жилое помещение.

Судам следовало обратить внимание на то, что истцом был избран способ защиты права собственности, который не может обеспечить его восстановление, и на основании Постановления Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 применить нормы, регламентирующие признание права собственности на недвижимую вещь», – поясняет юрист.

* имена и фамилии участников процесса изменены редакцией

Эта новость была взята из источника: https://pravo.ru/story/view/146018/

Источник: https://gulagy-net.ru/2017/12/12/dvojnaya-prodazha-chto-delat-kogda-vashu-kvartiru-prodali-bez-vas/

Понравилась статья? Поделить с друзьями: