Как определить кадастровую стоимость квартиры в Москве

Содержание

Кадастровая стоимость квартиры в 2018 году: порядок расчета, оспаривания

Как определить кадастровую стоимость квартиры в Москве

До 2020 года абсолютно все субъекты РФ обязаны ввести в действие методику расчета налога на недвижимость на основании кадастровой стоимости объекта. Последствия подобного нововведения прямо отразятся на собственниках недвижимости.

При постановке квартиры на государственный учет, помимо прочих существенных сведений об объекте, в реестр вносится и кадастровая стоимость помещения, необходимая для расчета налога на недвижимость. В отличие от ранее использовавшегося понятия «инвентаризационная оценка», она практически равна рыночной цене жилого помещения.

Что такое кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость квартиры показывает, за какую сумму готово государство официально приобрести конкретную жилплощадь. Подобная цена обычно практически равна рыночной, однако, может быть как меньше, так и больше. Разница между двумя показателями формируется за счет исключения из кадастровой стоимости индивидуальных особенностей конкретной квартиры:

  • внутренних отделочных работ;
  • имеющейся внутри обстановки и предметов меблировки.

Кто определяет

Устанавливает цену Федеральная служба Кадастра и Картографии. Но рассчитанная единожды величина не является постоянной. ФЗ № 135-ФЗ в статье 24.12 обозначает необходимость проведения переоценки. Заново высчитывать стоимость в Москве, Севастополе и Санкт-Петербурге органы власти обязаны раз в 2 года, в населенных пунктах иных субъектов РФ – каждые 3 года.

Помимо этого, оценка кадастровой стоимости может производиться в принудительном порядке. Инициировать процедуру могут:

  • собственники жилья, которые предполагают, что при расчетах была допущена ошибка, значительно увеличившая цену квартиры и соответственно размер налога на недвижимость. Вернуть разницу не получится, о чем сообщает Постановление Пленума Верховного Суда РФ, принятое 28.05.2015 в пункте 28, однако, пересмотр позволит снизить расходы на налог в дальнейшем;
  • администрация города или субъекта;
  • налоговая служба;
  • кадастровая палата.

Если переоценка производится по инициативе органов власти, владелец имущества в обязательном порядке уведомляется о том, что стоимость помещения изменилась, о чем указано во 2 пункте 409 статьи НК РФ.

От чего зависит размер

Цена квартиры, определяемая органами кадастрового учета, складывается из нескольких показателей:

  • адрес квартиры, то есть ее фактическое местоположение и удаленность от объектов инфраструктуры и центра города;
  • размер;
  • степень износа;
  • тип помещения – комната в общежитии, или жилплощадь в многоквартирном доме;
  • наличие коммуникаций: электричества, воды, газа.

Основным фактором определения цены выступает местоположение квартиры. Именно от оценки квадратного метра помещения в конкретном городе и регионе зависит полная стоимость.

Исчисляется цена, вносимая в кадастр, при помощи специальной формулы, которая учитывает как общие показатели, такие как год постройки помещения, так и определенные коэффициенты, в том числе региональные.



Для чего нужна кадастровая оценка

На основании кадастровой стоимости можно:

  • посчитать размер налогообложения при оформлении дарственной, наследства или раздела имущества;
  • узнать величину налога на недвижимость;
  • рассчитать оплату услуг нотариуса;
  • вычислить разницу между публичной и договорной стоимостью при продаже квартиры, при различии более чем в 30% налог на сделку определяется исходя из указанной в договоре цены;
  • оформить ипотеку;
  • рассчитывать размер положенных пособий или субсидий.

Искусственно завысить или уменьшить кадастровую стоимость путем проведения ремонтных работ, в отличие от рыночной, невозможно. Она формируется органами власти, а не образовывается под влиянием экономических факторов, как последняя.

Возможно ли рассчитать самостоятельно

Установить примерную цену помещения, которая будет отображена в кадастре, можно самостоятельно. Для этого следует использовать методику, основанную на использовании ставки налога на недвижимость и стоимости квадратного метра жилья в конкретном населенном пункте. Найти искомую величину можно по следующей формуле:

Кадастровая стоимость = (ставка налога на недвижимость * 200) * количество квадратных метров.

Однако подобная цена не является абсолютно точной, так как при расчете органами власти учитывается множество различных показателей, от которых напрямую зависит кадастровая стоимость. Поэтому для проведения полноценной оценки квартиры лучше обратиться к компетентным оценщикам.

Несколько способов узнать кадастровую стоимость квартиры

Основным документом, содержащим сведения о действительной стоимости квартиры, которая указывается в кадастре недвижимости, является выписка из ЕГРН, выдаваемая Росреестром. Однако существуют и иные способы проверить данную информацию, в том числе и бесплатные.

Кадастровый паспорт – быстро и бесплатно (при наличии)

При постановке недвижимости на государственный учет до 2017 года производилась выдача кадастровых паспортов, в которых и указывалась искомая стоимость помещения. Узнать информацию можно было совершенно бесплатно – для этого требовалось всего лишь посмотреть в бумагу, оформленную в соответствии со сведениями ГКН и ЕГРП.

Однако после вступления в силу ФЗ № 218-ФЗ, принятого 13 июля 2015 года, формирование и выдача подобной документации отменены. Поэтому воспользоваться возможностью могут только лица, получившие бумагу до 2017 года до следующей переоценки недвижимости.

Через интернет по адресу или кадастровому номеру

Искать информацию следует исключительно на портале Кадастровой палаты. Даже известный Интернет-ресурс Госуслуг подобные сведения не предоставляет.

Сайт Росреестра позволяет получить сведения об установленной цене на квартиру в режиме онлайн. Для этого потребуется зайти на портал и в разделе «Получение сведений» выбрать вкладку «Получить выписку о кадастровой стоимости» и ввести данные о жилом помещении. Поиск осуществляется на основании адреса или номера кадастра, присвоенного квартире при постановке на учет.

При нажатии на высветившийся адрес открывается форма, где указываются имеющиеся в ГКН сведения об объекте, включая его кадастровую стоимость. Также можно заказать электронную выписку из ЕГРН, однако, за подобную услугу приказом Минэкономразвития № 291, принятого 10.05.2016 г., предусмотрена оплата – 300 рублей.

Обращение в МФЦ или кадастровую палату

Получить справку, содержащую выписку из ЕГРН с указанной стоимостью квартиры, можно при личном посещении органов Росреестра, либо при обращении к сотрудникам МФЦ. Для подачи запроса предоставляются:

  • паспорт заявителя;
  • квитанция об уплате 750 рублей в качестве госпошлины.

Также работник кадастровой палаты или МФЦ потребует заполнить заявление, содержащее просьбу о предоставлении информации.



Изменение кадастровой стоимости

Рыночная цена на недвижимость не идет на снижение, а увеличивается, что приводит к повышению кадастровой. По общим правилам пересмотр стоимости проводится раз в пять лет, однако, изменение показателя может производиться и до истечения данного срока при наличии определенных обстоятельств.

Для чего это нужно

Кадастровая оценка недвижимости лежит в основе расчета ставки налогообложения на жилое помещение. Зачастую основанием для ее пересмотра являются ошибки, допущенные при определении цены квартиры, влекущие за собой повышение ставки налога. Пересчет кадастровой стоимости в подобном случае производится по инициативе собственника, желающего уплачивать меньший налог.

Основания для уменьшения стоимости

Законодательно предусмотрено только два основания, позволяющих пересмотреть указанную в кадастровом реестре стоимость жилья:

  • информация, имеющаяся в Кадастровой палате, является недостоверной, или при проведении расчета допущены ошибки, что привело к неправильному исчислению налога на недвижимость;
  • установленная на дату произведения расчета стоимости рыночная цена существенно ниже кадастровой.

Наличие оснований для оспаривания цены определяется на основании информации, полученной от заказчика кадастровой оценки органами Росреестра. На запрос о предоставлении сведений оценщик должен ответить в течение 7 дней, отведенных статьей 24.18 ФЗ № 135-ФЗ, принятого 29 июля 1998 года.

Читайте также  Пенсионер продал квартиру надо ли платить налог

Куда следует обратиться за изменением

Обжаловать установленную цену квартиры можно, обратившись:

  • в специальную комиссию, занимающуюся обращениями владельцев, которые оспаривают кадастровую стоимость, установленную для недвижимости;
  • в суд с иском о признании оценки недействительной.

Оспаривать кадастровую стоимость квартиры граждане могут в любой из этих инстанций – очередность обращения для физических лиц не установлена. А организации должны сначала подать запрос в комиссию, а затем – в судебный орган.

Оценка независимого эксперта

Если цена жилья, внесенная в кадастр, существенно превышает рыночную стоимость, собственник вправе обратиться за оценкой к независимым экспертам. Однако заключение, выданное подобным оценщиком, не принимается во внимание налоговой службой, рассчитывающей индивидуальный взнос за недвижимость на основании официальных сведений. Поэтому использоваться документ может только при оспаривании проведенной кадастровой оценки.

Документы, необходимые для предоставления в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Запрос в комиссию сопровождается подачей пакета документов, утвержденных в 246 статье КАС и в статье 24.18 ФЗ № 135-ФЗ:

  • справка, содержащая информацию об установленной в кадастре цене;
  • копия документа, подтверждающего право владения квартирой, заверенная нотариусом;
  • подтверждение недостоверности сведений, имеющихся у Кадастровой палаты;
  • оценка рыночной цены объекта на дату установления кадастровой стоимости;
  • экспертное заключение, содержащее указание на соответствие составленного отчета законодательству;
  • подтверждения наличия недостоверности информации или ошибки.

Сроки и результат рассмотрения

На вынесение решения по запросу комиссии отводится один месяц. При этом в течение недели ее члены доводят информацию о поступлении заявления до представителей местной власти.

Предоставить ответ на запрос заявителю комиссия обязана в течение 5 рабочих дней с момента вынесения решения.

Возможность обращения в суд для изменения кадастровой стоимости

КАС РФ в 25 главе устанавливает возможность оспаривать в судебном порядке неправильную оценку объекта недвижимости, будь то квартира или земельный участок. Причем обжалованию подлежит как конечный результат оценки имущества, так и решение специальной комиссии. Обычно суд при предъявлении результатов экспертизы, проведенной независимым оценщиком, становится на сторону истца и изменяет кадастровую стоимость объекта, как это произошло в деле № 3а-80/2016, рассмотренном в Ростовском областном суде.

При удовлетворении иска цена рассчитывается непосредственно судом и в неизменном виде вносится в ЕГРН.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/kvartira/uznat-kadastrovuyu-stoimost

Как узнать кадастровую стоимость квартиры в Москве в Росреестре

Знать кадастровую стоимость собственной квартиры будет полезно каждому. Особенно это актуально в Москве, где недвижимость относится к разряду самых дорогих в стране, а соответственно, и стоимость жилья, как кадастровая, так и рыночная, очень высока.

  • Что такое кадастровая стоимость квартиры
  • На что влияет кадастровая стоимость квартиры?
  • Как воспользоваться сайтом Росреестра
  • Если что-то пошло не так

На что влияет кадастровая стоимость квартиры?

Кадастровая стоимость квартиры берётся за основу расчёта суммы налога на недвижимость, которую каждый год обязан уплачивать каждый собственник жилья. Соотношение её с реальной рыночной ценой при этом значения не имеет. За основу берутся только данные Росреестра.

А зная сумму этого ежегодного платежа, легче принять продуманное решение на предмет, стоит ли, например, приобретать жильё или оставлять в собственности имеющееся.

Поэтому регулярно узнавать кадастровую стоимость своего жилья лишним не будет. А сделать это можно на сайте Росреестра. В интернете представлены также различные онлайн-калькуляторы кадастровой стоимости, но информация из первых рук всегда самая надёжная и достоверная.

Таким образом, кадастровая стоимость квартиры может понадобиться при:

  • расчёта налога на недвижимость;
  • примерного представления о рыночной стоимости жилья.

Как воспользоваться сайтом Росреестра

Всё, что надо знать для получения сведений о кадастровой стоимости квартиры, это её адрес.

Чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры, нужно в первую очередь зайти на официальный сайт ведомства.

В самом низу стартовой странички в правой части располагается гиперссылка «Государственные услуги и сервисы».

На открывшейся страничке надо выбрать вариант «Справочная информация по объектам недвижимости online».

Если известен кадастровый номер объекта, достаточно выбрать соответствующий вариант поиска и ввести этот номер в нужное поле.

Но чаще поиск осуществляется по адресу квартиры. Отметив этот вариант, нужно выбрать свой регион, в нашем случае это Москва. Все субъекты РФ в выпадающем списке расположены в алфавитном порядке.

В выпадающем списке «Район» выбираем столичный административный округ, где располагается квартира: Центральный, Восточный, Зеленоградский, Юго-Западный, Новомосковский и т. п.

В списке «Тип населённого пункта» отмечаем «Город» (там это единственный доступный вариант), а в поле «Населённый пункт» выбираем соответствующий муниципальный район, например, Отрадное.

Впрочем, эти три пункта можно и не заполнять, главное — точный адрес объекта.

А вот выпадающий список «Тип улицы» пропустить не получится. В нём нужно выбрать свой вариант: улица, площадь, переулок и др. Встречаются там и экзотические для Москвы варианты, как, например, аул.

В поле для названия улицы пишем только само название — просто Иванова, а не улица Иванова. Ведь типа улицы мы уже выбрали.

Затем заполняем поля для дома и номера квартиры, а если необходимо, то номера корпуса или строения.

Когда всё готово, можно нажимать на кнопку «Сформировать запрос».

После загрузки страницы с результатами поиска может быть предложено несколько вариантов. Например, наряду с самой квартирой будет предложен расположенный во дворе гаражный бокс. В этом случае выбираем тот, что нужен, и кликаем на него.

На открывшейся затем странице будет представлена основная информация по квартире, включая её кадастровую стоимость, для которой предусмотрена отдельная графа.

Сервис предлагает рассчитать также точную сумму налога на недвижимость с интересующей квартиры. Для этого нужно будет перейти на сайт Федеральной налоговой службы, кликнув по соответствующей ссылке.

В результатах запроса будет содержаться и кадастровый номер квартиры, так что, если его сохранить, в следующий раз можно будет вести поиск уже по нему.

Если что-то пошло не так

В некоторых случаях в результатах поиска по реестру кадастровой стоимости объектов недвижимости будет значиться их отсутствие. Такое может происходить, если введённое в соответствующее поле поисковой формы название улицы не совпадает с тем, как оно значится в реестре.

Например, затруднение могут вызвать такие наименования, как 2-й Дорожный проезд. Ведь трудно предположить, как он может быть записан в реестре: 2-й Дорожный, 2 Дорожный или Дорожный-2. Если первый вариант оказался неуспешным, надо пробовать остальные возможные — какой-то да выдаст.

Если же вы неуверены в правильном написании названия улицы, попробуйте уточнить его, например, с помощью поисковой системы, карты и т. п. Возможно, вы где-то допустили ошибку.

Источник: https://domovik.guru/nedvizhimost/rosreestr/kak-uznat-kadastrovuyu-stoimost-kvartiry-v-moskve.html

Как узнать кадастровую стоимость квартиры в Москве?

Кадастровая стоимость — это такая цена недвижимости, которую устанавливает кадастровая палата. Начиная с 12.2012 стоимость жилья ощутимо возросла по сравнению с предыдущими периодами. Такое изменение цен не является случайным и говорит о стремлении кадастровой палаты урегулировать стоимость жилья относительно рыночных показателей.

Необходимость в установлении кадастровой стоимости недвижимости может быть продиктована различного рода необходимостью. Например, необходимость в установлении ежемесячной выплаты по налогам (при этом следует понимать, что 20 квадратных метров от всей площади жилья не подлежат налогооблажению), в случае раздела имущества между супругами в ходе развода или в случае выставления жилья на продажу.

Порядок действий

Выполнить рассматриваемую необходимость можно путем проведения любой из трех манипуляций, каждая из которых выглядит следующим образом:

  1. Кадастровая цена жилья может быть установлена онлайн и бесплатно при обращении к официальному сайту Росреестра. Этот вариант сложно назвать достаточно надежным, поскольку стоимость интересующего жилья может оказаться неправдоподобной. Предложенная информация может быть не актуальной или данных о недвижимости, на момент попытки установить ее стоимость, может попросту не быть. Если кадастровая стоимость квартиры, установленная тем или иным образом кажется излишне высокой, то полученный показатель можно оспорить, обратившись для этого к профессиональному юристу.
  2. Еще один способ установить кадастровую стоимость недвижимости — отыскать ее на соответствующих документах (кадастровом паспорте жилья). Рассматриваемый показатель обычно бывает указан примерно в средней части листа. Этот способ так же не является надежным на 100%, поскольку в тех случаях, когда указанный документ выдавался до 2012 или в 2012 году — стоимость квартиры, во-первых, может быть не прописана в кадастровом паспорте, во-вторых, может считаться неактуальной, поскольку в 2012 году прошла инвентаризация недвижимости, в связи с чем рыночная стоимость на нее резко «взлетела».
  3. Третий, пожалуй, самый правильный и эффективный способ установить стоимость недвижимости — нанести визит в кадастровую палату и заказать выполнение соответствующих расчетов. Для того, чтобы сотрудники кадастровой палаты приступили к выполнению соответствующих расчетов, при себе нужно иметь кадастровый паспорт на жилье, стоимость которого требуется установить, паспорт гражданина Российской Федерации (нотариально заверенная копия этого документа для тех случаев, когда вместо реального владельца жилья в кадастровую службу обращается его доверенное лицо.), а также документы, указывающие на законного владельца жилья, о котором идет речь. кроме того понадобится поэтажная схема недвижимости.
Читайте также  Как зарегистрировать договор аренды квартиры в налоговой

Если в распоряжении человека, планирующего обратиться в кадастровую палату для установления стоимости недвижимости нет поясняющих документов к кадастровому плану квартиры, то их необходимо получить.

Сделать это можно следующим образом:

  • В Бюро Технической Инвентаризации в ответ на соответствующую просьбу визитера сотрудники предоставят ему актуальный образец заявления, которое необходимо переписать и заверить подписью.
  • Копии документов, перечень которых будет приведен ниже, будут переданы сотрудникам БТИ, в то время как оригиналы остаются у законного владельца недвижимости.
  • В обмен на документы обратившемуся предоставляется расписка, в которой указан перечень документов и срок их возврата вместе с поэтажным планом и сопровождающими его документами. В связи со сложностями в составлении плана, указанная и фактическая дата выдачи могут не совпадать, действующее законодательство допускает разницу продолжительностью в 72 часа. Для того, чтобы получить актуальную информацию о том, готов ли документ, достаточно позвонить в Бюро Технической Инвентаризации по телефону, который обычно бывает приведен в расписке.

Каким образом производятся рассматриваемые расчеты?

Для выполнения расчета кадастровой стоимости недвижимости сотрудники кадастровой палаты руководствуются следующими данными:

  1. Среднестатистическая стоимость 1 квадратного метра недвижимости в интересующем регионе.
  2. Год застройки дома, в котором расположено жилище.

Для удобства проведения расчетов применяется специальная формула. Кроме того, стоит понимать, что цены на недвижимость могут существенно разниться даже в тех случаях, когда речь идет об одном и том же регионе. Поэтому специалисты бывают вынуждены принимать во внимание стоимость недвижимости в той или иной местности для того, чтобы выполняемые расчеты были адекватными.

Важнейшим показателем является место расположения жилья. По мнению кадастровой палаты, цена 1 квадратного метра жилья в столице России может достигнуть 500 000 рублей, в то время как для периферии этот показатель достигает примерно 23 000 рублей.

Вполне логично, что человек, планирующий получить банковский займ, по которому недвижимость будет выступать в роли залога или вовсе планирующий продажу собственной недвижимости, желает обладать актуальной, адекватной информацией о стоимости своего имущества.

В случае возникновения подобной необходимости каждый желающий человек может оспорить установленную кадастровую стоимость своей недвижимости. Инстанциями, куда следует обращаться по указанным вопросам является суд и соответствующие комиссии.

Кто может оспорить результаты расчетов

Результаты подсчетов кадастровой стоимости могут оспорить:

  • Физические лица при условии, что результаты проведенных подсчетов нежелательным образом касаются их законных прав или обязанностей.
  • Юридическими лицами по причинам, указанным в прошлом пункте.
  • Представителями власти в случае, если речь идет об имуществе, находящемся под их руководством (в государственной собственности).

В тех случаях, когда оспаривать кадастровую стоимость предполагает именно физическое лицо, обращаться в комиссию прежде, чем подать в суд исковое заявление вовсе не обязательно.

Для юридических лиц и органов местного самоуправления рассмотрение соответствующего заявления комиссией является обязательным условием. Исключением является ситуация, когда заявление с соответствующей просьбой было подано в комиссию, однако ее сотрудники не нашли возможности рассмотреть документ в течении месяца. В таких ситуациях заявление считается рассмотренным.

Как уже говорилось ранее, прежде чем обращаться в комиссию, необходимо составить заявление, в котором будет изложена вся необходимая на этом этапе спора информация. Основаниями для оспаривания уже установленной кадастровой стоимости могут влиять некоторые факторы.

Например, сведения, которые применялись для вычисления кадастровой стоимости в предыдущем случае, оказались нереалистичными или утратили свою актуальность на нынешнее время.

Вместе с заявлением, в котором изложена просьба о пересмотре кадастровой цены на недвижимость, собственник последней обязан предоставить следующие документы:

  • Кадастровую справку, где изложены данные, которые собственник недвижимости подвергает сомнению;
  • Документы, указывающие на лицо, являющееся владельцем недвижимости о которой идет речь в этом случае. Если личность, подающая запрос на оспаривание кадастровой стоимости на недвижимость не является собственником последней, должна прилагаться еще и копия доверенности;
  • Если поводом для оспаривания является неправдоподобная стоимость недвижимости на текущий момент времени, то необходимо предоставить документы, указывающие на несоответствие в ценах, которое необходимо устранить;

В тех случаях, когда пакет документов не соответствует приведенному списку, комиссия имеет законное право отказать в рассмотрении поданного заявления. Закон отводит комиссии 1 месяц на то, чтобы рассмотреть заявление и вынести соответствующий вердикт.

В течении 1 недели сотрудники комиссии передают информацию о поступлении документов и начале процесса их изучения в органы местной власти, который курирует территорию, где расположена недвижимость о которой идет речь. При этом сотрудники комиссии обязательно сообщают дату поступления заявления и предлагающегося пакета документов.

В случае, если результаты проведенного комиссией пересмотра кадастровой стоимости кажутся собственнику недвижимости неудовлетворительными, то он имеет защищенное законом право снова оспорить их, на этот раз уже в судебных инстанциях. Важно помнить, что все документы, необходимые для сотрудничества с комиссией, должны подаваться в письменном (на бумажном носителе) и электронном виде.

После того, как решение комиссией будет принято, о нем сообщат в кадастровую палату по адресу регистрации недвижимости, о которой идет речь. Стоит помнить, что соответствующая информация передается только в тех случаях, когда пересмотр кадастровой стоимости состоялся.

В иных случаях передавать информацию не имеет смысла. Все документы, в случае если необходимость их передачи все-таки возникает, пересылаются исключительно в электронном виде после того, как их подлинность заверяет эксперт. Как правило, возникает необходимость в передаче заверенных копий в одну и ту же организацию — ФКП «Росреестр».

Источник: https://oliu.ru/44-post-chto-takoe-kadastrovaya-stoimost-kvartiry-v-moskve-i-kak-eyo-ustanovit

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры в 2019 году

Каждый собственник жилья сталкивается с двумя непонятными величинами: кадастровая стоимость квартиры и рыночная стоимость квартиры. Как правило, они не вызывают интереса у владельцев, пока дело не доходит до операций с недвижимостью. Продажа, размен, уплата подоходного и имущественного налога – все это невольно заставляет обладателей квадратных метров вникать в особенности оценки недвижимости. Учитывая важность указанных величин, нужно выяснить, что они из себя представляют.

Для начала разберемся, что такое кадастровая и рыночная стоимость квартиры. Обе эти величины определяются в результате проведения оценки. Тем не менее из-за особенностей методик и подходов к осуществлению оценки эти показатели могут значительно отличаться.

Под рыночной стоимостью (РС) понимается наиболее вероятная цена объекта недвижимости, которая может быть выручена в результате возмездного отчуждения объекта по договору купли-продажи (ст. 3 ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности»).

Предполагается, что при таком отчуждении:

  • стороны действуют разумно;
  • на рынке существует конкуренция;
  • условия продажи не являются экстренными и чрезвычайными.

Проще говоря, РС определяется исключительно условиями, существующими на рынке в данный момент: квартира стоит ровно столько, сколько за нее дает приобретатель.

Кадастровая стоимость (КС), в свою очередь, понимается как нормативная цена, максимально приближенная к рыночной. Она определяется в результате применения методов массового зонирования и оценивания объектов по заказу региональных или муниципальных властей.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости недвижимости показывает, что первая является лишь публичным эквивалентом второй, используемым в налоговых и прочих нормативных целях.

До 2020 года действует мораторий на увеличение КС, но в общем виде она подлежит постоянному пересмотру каждые 3-5 лет.

Поскольку каждая из этих величин используется для определенных целей, многие интересуются, что больше – рыночная или кадастровая стоимость квартиры.

Единого и однозначного ответа на данный вопрос нет. В теории КС, будучи публичным и универсальным эквивалентом РС, должна быть максимально приближена к рыночной цене. Но несовершенство методик оценивания приводит к значительным ошибкам, результат которых – многократная разница между показателями рыночной и кадастровой стоимостей.

Чтобы разобраться, почему кадастровая стоимость ниже рыночной или наоборот, предлагаем остановиться на особенностях каждого вида.

Специфика рыночной цены

Ключевая особенность РС состоит в том, что она является наиболее вероятной ценой на случай возмездного отчуждения, следовательно, самой объективной. Поэтому для ее определения осуществляется индивидуальная оценка объекта, характеризующаяся детальностью и скрупулезностью.

Чем тщательнее проведено исследование объекта, тем точнее рыночная цена. В связи с этим РС должна учитывать максимум индивидуальных характеристик объекта, в том числе:

  • расположение, наличие прилегающей инфраструктуры;
  • техническое состояние жилого помещения, ремонт, эксплуатационные характеристики;
  • этажность, площадь, наличие обременений;
  • возраст строения, наличие износа и дефектов;
  • необходимость в капиталовложениях, перспективы развития инфраструктуры, инвестиционная составляющая и так далее.
Читайте также  Где получить сведения о собственнике квартиры

При этом индивидуальные характеристики каждого объекта учитываются наравне с показателями спроса и предложений. Обычно оценщики исследуют сам объект и ситуацию с его аналогами на рынке, изучая, как они соотносятся.

Кроме того, на размер итоговой РС может влиять:

  • курс валют;
  • политическая напряженность;
  • привлекательность населенного пункта;
  • отдаленность от центра;
  • сезон;
  • дата, на которую производится оценка.

Учитывая эти критерии, неудивительно, что рыночная цена непостоянна, а динамика изменений непредсказуема. Это является фактором риска при вложении средств в недвижимость в период серьезных рыночных изменений – в течение нескольких месяцев колебания могут составлять 20-30%.

Но даже при отсутствии рыночных изменений РС остается подвижной и может быть зафиксирована лишь на определенный момент.

Оценка осуществляется по инициативе собственника или другого заинтересованного лица.

Специфика кадастровой цены

Кадастровая цена, несмотря на стремление позиционировать ее как публичный эквивалент РС, имеет мало общего с последней. Хотя законодатель исходит из того, что кадастровая стоимость равна рыночной стоимости квартиры, на практике никогда не соответствует действительности.

Это обусловлено тем, что КС:

  • не учитывает индивидуальных особенностей объекта: износ, дефекты, хороший ремонт, этажность и другие данные не используются при оценке;
  • рассчитывается методами массовой оценки, без выезда на объект. Оценка производится путем вычисления единого удельного показателя для схожих объектов недвижимости и умножения их на размер площади конкретной квартиры;
  • является усредненным показателем цены в пределах конкретной группы объектов, находящемся в одном населенном пункте и ценовом диапазоне, что определяет ее большую погрешность.

Кадастровая стоимость – результат кадастровой оценки, проводимой, согласно ст. 24.12 ФЗ № 135, по решению властей региона или муниципалитета. Поскольку коридор для ее пересмотра составляет 3-5 лет после предшествующей оценки, этот показатель является фиксированным и постоянным.

Владелец объекта не участвует в процессе определения кадастровой стоимости, не может повлиять на выбор оценщика и получает сведения об установленной КС лишь после оценки.

Соотношение кадастровой и рыночной цены

Пришло время разобраться, чем отличается кадастровая стоимость квартиры от рыночной. РС, учитывая ее объективность и индивидуальность, является реальным отражением ситуации на рынке недвижимости. КС же, будучи публичным показателем, скорее дает представление о средней стоимости по населенному пункту.

При определении КС применяются методики массового оценивания, поэтому данные показатели нет смысла сравнивать – они всегда будут отличаться друг от друга.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости колеблется в пределах от 30% до 100%. Все зависит от индивидуальных особенностей конкретного объекта и его соотношения со средним показателем цены по группе, в отношении которой определялся удельный показатель КС.

Приведем пример: если на одной площадке многоквартирного дома расположены 3 квартиры с равной жилой площадью, их КС будет одинаковой. Но в одной из них сделан обычный ремонт, во второй – шикарная дизайнерская реконструкция, а третья не ремонтировалась еще с советских времен. Таким образом, разница между КС и РС каждой из указанных квартир будет отличаться в несколько раз, а в последнем случае КС может быть выше.

Учитывая то, на сколько кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной, можно констатировать, что эти виды стоимостного выражения никак не связаны между собой.

Хотя у них есть общие черты, выраженные в методиках определения стоимости, разная степень глубины оценки и ее индивидуальности не позволяет отождествлять эти величины, как бы того ни хотел законодатель.

Цели определения стоимости

Учитывая разный характер стоимостных величин, отличаются и цели, для которых высчитываются РС и КС. Если рыночные показатели имеют универсальный и предпочтительный характер и могут применяться в любых случаях, не запрещенных законом, то показатели КС актуальны лишь для случаев, когда об этом прямо сказано в законодательстве.

Использование КС

Кадастровая стоимость применяется исключительно в целях налогообложения. Она используется как налоговая база, из которой впоследствии исчисляются обязательные платежи.

В соответствии со ст. 18 ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016, КС исчисляется и применяется лишь в целях, определенных законодательством, в частности, для уплаты:

  • налога на недвижимость (имущество физлиц) и налога на землю;
  • подоходного налога при продаже квартиры или иной недвижимости;
  • госпошлины за осуществление нотариальных действий, например, при оформлении дарственной или вступлении в наследство и так далее.

Учитывая, что КС часто занижена по сравнению с рыночной ценой, налогоплательщики практикуют активное использование результатов кадастровой оценки. Однако это допускается лишь когда такая возможность прямо определена налоговым законодательством.

Использование РС

Рыночная стоимость, наоборот, является предпочтительной. В соответствии со ст. 7 ФЗ № 135, если нормативный акт не определяет вид стоимости, подлежащий определению или использованию, по умолчанию имеется в виду РС объекта недвижимости.

Данное правило применяется в случаях, когда определению подлежит действительная, разумная или иная объективная стоимость на конкретную дату.

Будучи наиболее используемым показателем, РС применяется, в частности, при:

  • заключении договоров купли-продажи, дарении и иных способах отчуждения недвижимости с указанием ее цены;
  • передаче имущества под залог, в том числе при заключении договоров ипотеки;
  • обращении взыскания на объект недвижимости и последующей его продажи с торгов;
  • рассмотрении споров, связанных с разделом супружеского имущества и наследства;
  • определении размеров компенсации при разделе имущества либо нанесении такому имуществу ущерба и так далее.

Единственным обоснованием рыночной стоимости является отчет об оценке, подготавливаемый оценщиком. Потому при использовании рыночной цены, независимо от целей, этот отчет обязательно следует прилагать к пакету документов.

Если кадастровая стоимость выше рыночной

Тем, кто интересуется, может ли кадастровая стоимость квартиры быть выше рыночной, поясняем – это случается, причем достаточно часто. Например, в Москве, по оценкам ЦИАН, у 36 % многоэтажек КС превышает их реальную рыночную стоимость.

В целом по стране наблюдается похожая ситуация – примерно треть оцененных кадастровыми инженерами объектов имеет завышенные показатели. В некоторых субъектах завышение является систематическим и превышает результаты по стране.

Ответ на вопрос, почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной, довольно прост: это связано с подходами и необъективными методами оценки.

Массовое оценивание дает усредненные показатели стоимости в конкретных группах. Они могут быть как занижены, так и завышены в зависимости от индивидуальных характеристик объекта.

Таким образом, погрешность сама по себе заложена в кадастровую оценку, рассматривать ее как безошибочную нельзя. Она не учитывает особенности объектов, а потому не может быть объективной.

Собственники, КС объектов которых занижена, не жалуются – они платят значительно меньшие налоги, чем положено.

Этого нельзя сказать о тех, чьи квартиры оценены выше рыночной стоимости. Поскольку суммы их налогов больше, они задаются вопросом, что делать, когда кадастровая стоимость квартиры выше рыночной.

В соответствии со ст. 22 ФЗ № 237, ст. 24.18 ФЗ № 135, если результаты определения кадастровой стоимости нарушают интересы физлиц, можно оспорить результаты оценки в комиссии, сформированной при Росреестре либо в суде.

Это возможно в двух случаях:

  • обнаружение ошибок и использование искаженных данных при проведении массовой оценки;
  • установление рыночной стоимости конкретного объекта.

Итак, для оспаривания КС необходимо либо отыскать ошибки в результатах кадастровой оценки, либо заказать независимую оценку у частного оценщика и с его отчетом обратиться в комиссию или суд.

Где узнать кадастровую стоимость

Чтобы оспорить КС, нужно знать ее размер. Определенная в отношении конкретного объекта кадастровая стоимость – неотъемлемый атрибут сведений из реестра недвижимости (ЕГРН).

Поскольку ЕГРН является публичным реестром, сведения из него общедоступны, и узнать кадастровую стоимость может любой желающий. Для этого следует обратиться с запросом в территориальное подразделение Росреестра или ближайшее отделение МФЦ.

Получить необходимую информацию можно даже не выходя из дома, посредством онлайн-сервисов Росреестра, в частности:

Заключение

Резюмируя сказанное, еще раз подчеркнем основные моменты:

  • рыночной стоимостью является цена, за которую собственник вероятнее всего сможет продать объект недвижимости;
  • РС является предпочтительной и используется во всех случаях, когда обязательной не установлена любая другая стоимость;
  • кадастровая цена – публичный эквивалент рыночной стоимости, определенный по заказу региональных или местных органов власти в результате массовой оценки;
  • КС используется для целей налогообложения и потому часто значительно завышена по сравнению с рыночной;
  • если КС оказалась выше РС, закон позволяет собственникам оспаривать ее, подавая заявление в комиссию или в суд.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры:

: Загрузка…

Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/sootnoshenie-kadastrovoj-i-rynochnoj-stoimosti.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: